Omzetbelasting bij aankoop
Koop je een nieuwe – nog niet eerder gebruikte – vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden. Koop je een vakantiewoning die al meer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, dan zal hierover geen btw berekend worden. Op verzoek van zowel koper als verkoper kan in een dergelijk geval toch btw berekend worden als je de vakantiewoning voor 90% of meer gaat gebruiken voor met btw belaste activiteiten. Je moet hiervoor toestemming vragen aan jouw belastingkantoor of de keuze vastleggen in de notariële akte van levering.
De btw die bij de aankoop berekend wordt, kun je in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van de wijze van gebruik van de vakantiewoning. Koop je de vakantiewoning alleen voor eigen gebruik of verhuur je deze ook (gedeeltelijk)?
Eigen gebruik vakantiewoning
Indien je de vakantiewoning alleen zelf gebruikt en niet verhuurt aan anderen, kun je de btw die bij de aankoop berekend is niet terugvragen bij de Belastingdienst.
Verhuur vakantiewoning
Indien je de vakantiewoning verhuurt aan anderen, dan kun je mogelijk de btw die bij de aankoop berekend is (gedeeltelijk) terugvragen bij de Belastingdienst. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens beleid van de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning voor minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd. Verhuur je de vakantiewoning voor minder dan 140 dagen per jaar, dan kan er nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen.
Of je de btw geheel dan wel gedeeltelijk terug kunt vragen, is afhankelijk van het eigen gebruik van de vakantiewoning. Gebruik je de vakantiewoning zelf niet maar wordt deze alleen verhuurd, dan kun je de volledige btw over de aankoop terugvragen. Gebruik je de vakantiewoning ook voor eigen gebruik, dan kun je slechts het deel dat betrekking heeft op de verhuur terugvragen.
Voorbeeld
Je koopt in 2021 een vakantiewoning voor € 121.000,- (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2021 voor 70% verhuurd en voor 30% door jezelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000,-) kun je dan € 14.700,- (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.
Om btw te kunnen terugvragen, dien je je als ondernemer voor de omzetbelasting aan te melden bij de Belastingdienst. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.
Indien de Belastingdienst van mening is dat je voor de verhuur van de vakantiewoning ondernemer bent voor de btw en je dus de btw kunt terugvragen, dien je 9% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst. Dit lijkt financieel nadelig, maar hier staat tegenover dat je de btw bij aankoop alsmede de btw met betrekking tot de bij jou in rekening gebrachte kosten voor de vakantiewoning in aftrek kunt brengen (na toepassing van een correctie voor het eigen gebruik van de vakantiewoning).
Voorbeeld
In 2021 ontvang je € 5.450,- (inclusief 9% btw) uit de verhuur van de vakantiewoning. Je betaalt € 1.210,- (inclusief 21% btw) aan kosten voor de vakantiewoning. In 2021 draag je € 450,- btw af. Van de € 210,- btw over de kosten die je hebt gemaakt, kun je 70% (€ 147,-) terugvragen, omdat de woning voor 70% wordt verhuurd. Per saldo bedraagt jouw teruggaaf in 2020 € 14.397,- (€ 14.700,- btw € 147,- btw - € 450,- btw).
Moet je in een jaar per saldo btw betalen, dan kun je mogelijk gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (de KOR).
De kleineondernemersregeling is in 2020 gewijzigd. Je kunt er tot een omzet van € 20.000,- voor kiezen geen btw in rekening te brengen. In dat geval kun je ook geen btw terugvragen. Voor meer informatie kun je kijken op de website van de belastingdienst of vraag het je eigen adviseur.
Ontvangen of terugbetalen btw bij gewijzigd gebruik of verkoop
Als het eigen gebruik van de vakantiewoning wijzigt, wordt de btw die je in aftrek hebt gebracht, herzien. Wordt het eigen gebruik groter, dan zul je mogelijk btw terug moeten betalen. Daalt het eigen gebruik, dan krijg je mogelijk (extra) btw terug. Deze herziening moet je gedurende de negen jaar volgend op het jaar van aanschaf jaarlijks uitvoeren. De herziening vindt plaats op 1/10 deel van de aankoop-btw. Herziening blijft achterwege als deze minder dan 10% bedraagt van de aan het jaar toe te rekenen reeds in aftrek gebrachte btw.
Voorbeeld
In 2021 wordt de vakantiewoning voor 60% verhuurd en voor 40% door jezelf gebruikt. Je moet een herziening toepassen op 1/10 van € 21.000,- = € 2.100,-. Van deze € 2.100,- heb je 70% (= € 1.470,-) terugontvangen. In 2021 heb je echter maar recht op 60% (= € 1.260,-). Het verschil bedraagt € 210,-. Dit is hoger dan 10% van de aan 2021 toe te rekenen al in aftrek gebrachte btw (10% van € 1.470,- = € 147,-). De herziening blijft daarom niet achterwege en je moet in 2021 € 210,- aan btw terugbetalen.
Let op! Als je de aankoop-btw hebt teruggevraagd, wordt jouw vakantiewoning in het jaar van aankoop en de negen jaren daaropvolgend voor de btw gevolgd. Herziening van btw vindt niet alleen plaats bij wijziging in het gebruik zoals in het voorbeeld hiervoor, maar ook als je bijvoorbeeld de woning alleen nog maar zelf gebruikt (en dus niet meer verhuurt) of als je de woning verkoopt zonder btw. In de laatste twee gevallen zul je de volledige btw over de nog resterende jaren in één keer moeten terugbetalen.
Voorbeeld
Op 1 januari 2021 verkoop je de vakantiewoning aan een particulier, die deze gaat gebruiken voor eigen gebruik. Volgens de wettelijke regels kun je geen btw berekenen over deze verkoop. Je moet wel de in 2016 in aftrek gebrachte btw over de nog resterende periode herzien. Op 1 januari 2021 zijn vier van de negen herzieningsjaren verlopen. Dit betekent dat je nog voor vijf jaren 1/10 van € 14.700 moet terugbetalen aan de Belastingdienst, tezamen € 7.350,- (= vijfmaal € 1.470,-).
Tip!
Verkoop je de vakantiewoning uit het voorbeeld na 31 december 2025, dan heeft dit geen gevolgen meer voor de in 2016 in aftrek gebrachte btw bij aankoop.
Daarnaast zijn er nog andere mogelijkheden waardoor je de btw die je bij aankoop hebt teruggekregen, niet hoeft terug te betalen. Gaat de koper de woning bijvoorbeeld voor meer dan 90% voor met btw belaste activiteiten gebruiken, dan kun je mogelijk op verzoek de vakantiewoning toch met btw verkopen. Het voordeel hiervan is dat je dan niet de aankoop-btw hoeft te herzien. Ook bij verkoop binnen twee jaar na de eerste ingebruikname van de vakantiewoning wordt de verkoop met btw belast en treedt hetzelfde effect op. Zet de koper van jouw vakantiewoning de activiteiten van verhuur ongewijzigd voort, dan is het misschien zelfs mogelijk om de woning zonder btw te verkopen en hetzelfde effect te bereiken. Hiervoor moet de verkoop van de woning kunnen worden aangemerkt als overdracht van een algemeenheid van goederen.
Tip! De verkoop van jouw vakantiewoning kan diverse btw-gevolgen hebben. Laat je, voordat tot verkoop wordt overgegaan, daarom altijd eerst adviseren.
Overdrachtsbelasting
Bij verkoop van een onroerende zaak is overdrachtsbelasting verschuldigd. Koop je een nieuwe, nog niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan zal hierover 21% omzetbelasting (btw) berekend worden en geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. In alle overige gevallen zal over het algemeen wel 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Koop je een vakantiewoning inclusief inventaris, dan wordt over het aandeel van de inventaris in de koopsom geen overdrachtsbelasting berekend.
Inkomstenbelasting
De vakantiewoning zal over het algemeen belast zijn in box 3. Dit wordt bepaald aan de hand van de waarde van bezittingen en schulden die op 1 januari van het betreffende jaar aan box 3 worden toegerekend. Vervolgens wordt, na toepassing van het heffingvrij vermogen, middels een percentage een fictief rendement vastgesteld op basis van de waarde van je vermogen in box 3. Over dit fictieve rendement ben je vervolgens 31% belasting verschuldigd. In box 3 betaal je geen belasting over de ontvangen huur, maar over de WOZ-waarde van de vakantiewoning.
Voor het jaar 2022 bedraagt het forfaitair rendement 1,818% tot een belastbaar vermogen van € 50.651,- , 4,366% tussen de € 50.651,- en de € 962.351,- en daarboven 5,53%. Er geldt in 2022 een vrijstelling voor het gehele vermogen in box 3 van € 30.846 per persoon.
Als de exploitatie van jouw vakantiewoning dusdanige vormen aanneemt dat deze het normale actieve vermogensbeheer te buiten gaat, wordt de vakantiewoning niet belast in box 3, maar worden de inkomsten belast in box 1.
Onroerendezaakbelasting (OZB)
Voor de heffing van de onroerendezaakbelasting (OZB) is bij vakantiewoningen de vraag van belang of ze ook als woning kunnen worden aangemerkt. De rechter heeft beslist dat niet van belang is of een vakantiewoning al dan niet permanent bewoond mag worden en als dit niet is toegestaan, of dit bewonen al dan niet gedoogd wordt. Wel van belang is of de woning beschikt over eigen voorzieningen, zoals een badkamer, sanitair en kookgelegenheid. Zo ja, dan is de woning bestemd om daarin te verblijven, te slapen en de overige woonfaciliteiten en voorzieningen te gebruiken. De vakantiewoning is dan naar aard en inrichting bestemd en geschikt om enigszins duurzaam voor bewoning te dienen en wordt dan als woning aangemerkt.
Kan een vakantiewoning als woning worden aangemerkt, dan betekent dit dat voor de OZB alleen een aanslag eigenarenheffing kan worden opgelegd. Een aanslag gebruikersheffing kan de gemeente dan niet opleggen. Bovendien geldt voor woningen meestal een lager OZB-tarief dan voor niet-woningen. Bij een vakantiewoning die aan bovengenoemde eisen voldoet, krijg je dus slechts één heffing opgelegd en is op deze heffing veelal een lager tarief van toepassing.
Verbod op permanente bewoning
Is permanente bewoning verboden, dan drukt dit wel de WOZ-waarde, zo besliste de rechter in het verleden. Ga dus na of een eventueel verbod op permanente bewoning in de WOZ-waarde is meegenomen.
Forensenbelasting
Een gemeente heeft de mogelijkheid forensenbelasting te heffen. Dit kan als je in een andere plaats dan jouw woonplaats een woning voor minstens 90 dagen per jaar ter beschikking stelt. Het is niet van belang of je ook daadwerkelijk 90 dagen of meer in de woning verblijft. Verblijf je permanent in jouw vakantiewoning, dan is forensenbelasting niet van toepassing.
Dagen dat je de woning verhuurt, dan wel de woning gebruikt om de woning beschikbaar te maken of te houden voor verhuur, tellen dus niet mee. Bij beschikbaar maken of houden voor verhuur kun je bijvoorbeeld denken aan het plegen van onderhoud, zoals het verven van het houtwerk. Verhuur je de woning voor een bepaalde periode via een derde maar kun je zelf gebruikmaken van de woning als deze in de betreffende periode niet verhuurd wordt, dan tellen deze dagen wel mee. De woning staat je dan immers ter beschikking.
De inhoud is gericht op de Nederlandse belastingplichtige. Voor buitenlandse investeerders in Nederlands recreatievastgoed is aanvullende/andere regelgeving van toepassing.
Laat je vooraf altijd goed informeren door bijvoorbeeld een adviseur wat het fiscaal voor jouw situatie betekent. ROVO B.V. is niet verantwoordelijk voor onjuistheden of onvolledigheden in de aangeboden informatie op deze pagina.
